テナント内装工事のA・B・C工事とは？違いと費用が膨らむ場所

ビルや商業施設のテナント内装で出てくるA工事・B工事・C工事とは、「誰が発注し、どの業者が施工し、誰が費用を負担するか」で工事を3つに分ける区分のことです。

A工事は貸主の費用で貸主の業者、C工事は借主（テナント）の費用で借主が選んだ業者。そして間のB工事だけが、費用は借主持ちなのに業者は貸主指定、という組み合わせになっています。

テナント内装の見積りが想定を超えるとき、原因がこのB工事にあるケースは少なくありません。

費用を払う側が、業者を選べない構造だからです。

路面店の内装なら、工事の話は自分と内装会社のあいだで完結します。ビル・商業施設のテナントでは、そこにビルのルールが1枚挟まってくる。ここがテナント工事ならではの注意点で、先に知っておけば対策できるところでもあります。

この記事では、A・B・C工事の違い、費用が膨らみやすい場所、工事時間の制約、契約前に管理会社へ確認しておきたいことをまとめました。店舗の内装制作・施工をしている会社の目線で書いています。

A工事・B工事・C工事とは｜違いは「誰が発注し、誰が払うか」

A・B・C工事の違いは、工事の種類ではなく「発注者・施工業者・費用負担」の組み合わせです。入居の契約時に「工事区分表」という一覧で提示されるのが一般的で、この表が、あなたの内装費の前提条件になります。

区分	発注する人	施工する業者	費用の負担	対象になりやすい工事の例
A工事	貸主（ビル側）	貸主が選ぶ	貸主	建物の躯体・外壁、共用部、エレベーター、共用トイレ
B工事	借主の希望で実施	貸主が指定	借主	空調、防災設備（スプリンクラー・感知器）、給排水・電気の幹線との接続、区画の壁
C工事	借主（テナント）	借主が選ぶ	借主	区画内の内装仕上げ、造作、照明・コンセント、什器

B工事という仕組みがあるのは、ビル側の意地悪ではありません。空調や防災設備は建物全体の安全と一体になっているので、貸主としては、建物を知っている業者に任せて品質を管理したい。

理屈は通っているんです。

ただし、上の表の「対象の例」はあくまで一般的な傾向です。同じ空調の工事でも、物件によってB工事だったりC工事だったりします。答えは一般論ではなく、その物件の工事区分表で確かめるのが確実です。

費用が膨らむのはB工事｜業者を選べない構造

B工事は、費用は借主が払うのに、施工業者は貸主側の指定です。つまり、相見積りで比べるという、費用を抑えるいちばん普通の手が使えません。

B工事の見積りが届いたときに、想定より高くて驚かれるお客さまは少なくありません。

キャンプ場の売店の薪は、外のホームセンターより高めです。それでも「薪は場内で買う決まり」のキャンプ場では、比べる相手がいません。B工事の金額が高止まりしやすいのは、これと同じ構造です。

具体的な金額は、物件と指定業者によって幅が大きく、一律の相場としては書けません。その代わり、何が金額を動かすかは決まっています。3つあります。

B工事の範囲の広さ

空調・防災・給排水のどこまでがB工事に入っているか。これが物件ごとに違います。

範囲の広い区分表ほど、選べない工事の割合が増えます。

既存設備とレイアウトの関係

間仕切りの位置を変えると、スプリンクラーや感知器の移設が発生します。移設の数が増えるほど、B工事は積み上がる。

逆に言えば、設計の段階で既存設備を活かすレイアウトにすると、B工事に触れる範囲を減らせます。ここは設計の腕の見せどころです！

業種

水・火・空気を多く使う業種ほど、幹線との接続や排気でB工事にかかわる場面が増えます。

飲食店が重く、物販が軽い、という傾向はここでも同じです。

内装費全体の考え方と坪単価の目安は店舗の内装費用の相場にまとめています。テナント区画の場合は、その相場の外側にB工事が乗ってくる、という順番で予算を見てください。

工事できる時間の制約｜夜間・休館日が工期と費用を動かす

営業中の商業施設では、施設が開いている時間に音や粉じんの出る工事はできません。工事は閉店後の夜間か、休館日にまとめて進めるのが基本です。

閉店後の館内では、通路に養生を敷いて、その上だけを通って資材を運びます。搬入できる時間も経路も決まっているので、路面店の工事とは段取りがかなり違います。

PayPayドームのグラウンド整備は、試合を止めては行えません。5回終了後の数分間に、一気に整えます。営業中の施設の工事もあれと同じで、使える時間の枠が先に決まっていて、段取りはその枠に合わせて組むことになります。

夜間工事は人件費が割増になりやすく、1日に進められる量も日中より減ります。同じ内容の工事でも、路面店より工期が延び、そのぶん家賃の発生期間も延びる。

テナント内装の工期と費用は、工事の中身だけでなく「いつ工事できるか」で動くわけです。

搬入にもルールがあります。荷捌き場の場所、使えるエレベーター、通路の養生、事前申請。台車1台にも申請書がいる施設は珍しくありません。

ここを知らずに段取りを組むと、工事初日から予定が崩れます。

契約前に管理会社へ確認すること｜費用が決まるのは契約書のなか

テナント内装の費用は、工事の見積りが出たときではなく、その前の賃貸借契約書と工事区分表を取り交わす時点で、ほぼ枠が決まります。見積りは、そこで決まった条件を金額にしたものです。

なので、確認は契約前に行うのが勝負どころです。管理会社（または貸主）に、最低限これだけは聞いておいてください。

• 工事区分表。A・B・Cの線引き、とくに空調・防災・給排水がどこに入っているか
• B工事の指定業者と見積りの出方。内訳の明細をもらえるか
• 工事できる時間帯・曜日。夜間のみか、休館日にまとめられるか
• 搬入のルール。荷捌き場、エレベーター、養生の範囲、申請の手順
• 内装監理費の有無。デザインや図面をビル側が確認する費用が別にかかる物件があります
• 原状回復の範囲。退去時にどこまで戻すか（次の章で詳しく）

契約書まわりは、工事以外の条件も一緒に見ておくと安心です。中小企業基盤整備機構の起業マニュアルでも、敷金は原状回復費などと相殺されることや、退店時の返還に特約が付く場合があることが案内されています（出典：J-Net21「店舗物件の選び方」・2026年9月3日確認）。

なお、ファサードや看板は建物の外壁・共用部にかかるため、A工事・B工事側の扱いになりやすい場所です。看板の種類ごとの考え方は看板の種類と選び方、外装デザインの決め方は店舗外装のデザインの決め方にまとめています。

原状回復の範囲｜出口の条件も入口で決まる

事業用の賃貸では、退去時にどこまで戻すかは契約書の原状回復条項がものを言います。住宅の賃貸と違って、借主を守る標準的なルールが薄い領域だからです。

商業施設では、原状回復の工事そのものが貸主指定の業者、つまりB工事側の扱いになっている契約もあります。入居時だけでなく退去時も業者を選べない条件かどうか。契約前に見ておきたいポイントです。

スケルトン戻しの中身や、造作譲渡という出口の選択肢については、スケルトン物件の内装工事で詳しく書きました。出口の条件を入口で決めておくという考え方は、テナント契約全般に共通します。

予定どおりオープンするために｜区分の確認は物件選びと同時に

私たちは、内装で本当に守りたいのは金額よりオープン日だと考えています。家賃はオープン前から発生し、売上はオープンした日からしか始まりません。

B工事の見積りは、指定業者とビル側を経由するぶん、時間がかかりやすい工程です。区分表を見ないまま設計を進めて、あとから空調がB工事だと分かって図面を描き直す。これ、よくあります。

描き直しの数週間は、そのままオープン日の後ろ倒しになります。

物件を検討する段階で工事区分表を取り寄せ、内装会社に渡して「この条件でいつオープンできるか」を先に見てもらう。この順番にするだけで、後半の手戻りがかなり減ります。地味な一手ですが、効き目は抜群です！

工事全体の流れと期間の目安は店舗の内装工事の流れ、業種ごとの設備の重さは業種別の店舗内装のポイントをどうぞ。

AGSの店舗内装

AGSは店舗・オフィスの内外装として、店舗の内装デザインから施工までを手がけています。ビル・商業施設のテナント区画も、物件の検討段階からの相談が可能です。

工事区分表がすでに手元にある段階でも、これから取り寄せる段階でも構いません。図面と区分表があれば、話はそこから始められます。拠点は福岡・博多、現場は全国。見積りは無料です。

よくある質問

Q. 居抜き物件でもB工事はありますか？

あります。工事区分は物件の契約に紐づく仕組みなので、前のお店の内装を引き継ぐ場合でも、空調・防災・給排水に手を入れる工事はB工事の扱いになり得ます。居抜きとスケルトンの違いはスケルトン物件の内装工事にまとめています。

Q. 工事区分は交渉できますか？

区分表はビル側が提示するものですが、B工事とC工事の線引きが交渉で動く物件もあります。動かせるとしたら契約前だけなので、気になる項目は署名の前に管理会社へ相談してみてください。

Q. B工事の見積りが高いと感じたら、何かできることはありますか？

相見積りは取れない構造なので、打ち手は主に2つです。内訳の明細を出してもらって内容を確認すること、そして設計側でB工事に触れる範囲を減らすこと。間仕切りやレイアウトの工夫でスプリンクラーの移設数を減らせると、金額は変わってきます。

Q. 工事区分表がない物件はどうすればいいですか？

小規模なビルでは、決まった書式の区分表がないこともあります。その場合も「どの工事を、誰が発注し、誰が費用を負担するか」を契約前に書面で確認しておくと、あとの行き違いを防げます。口頭の説明だけで工事に入らないのが安全です。

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テナントの内装工事は、工事そのものより「条件の確認」で差がつく領域です。区分表と契約書を先に読み、B工事の範囲と工事できる時間を押さえてから設計に入る。この順番が、費用とオープン日の両方を守ります。